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中国社区的发展之路:小区自治

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 楼主| 发表于 2018-12-28 01:39:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 梧桐山下 于 2018-12-28 01:41 编辑

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从调研小区业主维权的过程中可以看出,在现今社区太过行政化而物业管理又无实权的情况下,小区急需要新的治理单元的出现,而业主委员会具备这种能力,成立业主委员会是实现小区自治的重要途径。不过从调研的情况也告诉我们业主委员会仍然面临着诸多困境,这就需要小区的三大治理单元能从分立走向合作,实现多赢,走向善治。
1、小区自治的必要性随着住房制度的不断改革,商品房小区正逐步形成并发展起来。正是在商品房小区不断的发展过程中,暴露了现目前小区治理方面存在的困境。一方面,作为市场产品的物业管理公司在管理范围及管理权限上受到很大限制。在处理小区问题时,物管只能充当维护与协调的角色。尤其是在处理涉及到业主与开发商之间矛盾的问题时更为明显,这也就预示了物管在小区内的无法作为。

调研小区的物管就是如此,在处理涉及到开发商与业主之间矛盾的问题时,物管无法有所作为。物管作为聘用过来的管理者没有权力对小区的问题做性质上的更改,如建停车位等,物管更多的是维护小区现有的环境以及解决业主们的日常需要。这就容易让业主们对物管产生不满,不利于小区的治理。一方面,作为居民自治组织的社区居委会由于承担了太多行政功能而忽视了来自业主对小区治理的需要。加之现在社区居委会的管理区域普遍较大,下辖几个甚至十几个小区,这也给居委会治理带来巨大的困难。

现目前居委会的治理经费依旧是财政拨款,居委会的日常工作也就成了完成来自行政上的任务。在这样的情形下,社区居委会在小区治理上出现了不作为的现象。在调研业主维权行动的整个过程中,我们基本看不见社区居委会的影子,作为居民自治组织的居委会彻底丧失了其居民自治的性质。现有的小区治理结构完全不能满足小区居民对解决小区问题的需求,这就迫切需要小区业主委员会的出现,但如同调研小区一样,成立业主委员会也要有一定的基础。

2、小区自治的可能性首先,商品房小区作为一个封闭的生活共同体,他提供给了业主产生小区认同感的契机,这就带来小区自治的可能。虽然大家在最初进入小区时彼此并不熟识,但是由于小区公共空间的存在,业主们能够就此形成共同利益,这为业主小区认同感的建构提供了基础。再加上现目前普遍出现的因开发商遗留问题而产生的业主与开发商之间的纠纷,加速并强化了业主小区认同感的建构。调查小区的业主们在最开始时彼此话题并不多,沟通也较少。然而通过为停车位、绿化等问题与开发商进行抗争之后,大部分业主形成了“我们小区”的公共意识,并且业主与业主之间也建立起了广泛的联系。小区认同感的逐步形成就为业主委员会的成立提供了有利的条件。

在小区的公共意识下,大家开始关心并参与小区公共事务,为问题的解决出谋划策。在这样的一个氛围中,业主委员会的成立就顺理成章。调研小区正是在维权运动之后形成的良好氛围中开始着手成立业主委员会,并期望实现小区自治,实现居住美好生活。其次,小区内部积极分子的存在。每个小区或多或少都会出现几个核心的积极分子,这些人通过自身的魅力、资源、感召力组织和动员小区业主们积极参与小区公共事务。在处理公共事务中,这部分人能够凝聚小区的意见和力量、引导小区的行动方向并制定行动策略。他们在业主维权行动中多次组织召开业主大会,引导制定抗争策略,与开发商正面交锋,并在最后积极筹备成立业主委员会。在成立业主委员会时,大多数积极分子都会被选为业委会核心成员。可以看出,积极分子的存在也是业主委员会成立的巨大推力。

3、小区自治的困境虽然业主委员会的成立有其必要性及可能性,但小区自治也面临着许多困境。这其中就存在以下两个问题:

一,小区业主委员会的成立太过于民主,实行的是小区全民投票,这就为业主委员会的成立带来很大阻力。由于业主委员会的民主性质,当选为业主委员会核心成员的业主就必须承担来自反对方的质疑,这是对核心成员的巨大考验。而许多成员也是在这种压力下选择退出则转为站在身后默默支持。

二、小区的治理核心其实是“情”与“理”,很多小区公共事务的决策依据都是来自于对“情”与“理”的考虑。这是一把双刃剑,“情”与“理”能够为解决一些公共事务带来巨大能量,但同时也面临着公平的问题。业主委员会必须在这二者之间进行权衡。在面临这些困境时,业主委员会应该加强自身的制度化建设,并实现业委会与物业、居委会的紧密合作。

4、小区自治的分立与合作业主委员会作为小区的自治性组织,与小区物管、社区居委会共同构成了小区的治理单元。这三个治理单元是彼此独立的,各有优劣,如何实现三方互补达成合作就显得十分关键。首先,业主委员会作为小区业主大会的合法执行机构,应该加强自身的制度化建设。通过不断完善制度设计,增强业主委员会的动员能力,为业主参与小区公共事务的决策提供良好的平台,进而培育小区业主的归属感、认同感和对业主委员会的信任感。

业主讨论委员会在解决公共事务过程中应形成一套解决问题的机制,加强业委会工作的透明度,接受业主们的监督。通过制度化的建设发挥业主委员会整合小区业主的功能。其次,物管作为与业主委员会共同存在于小区内部的治理单元,二者应该有职责上的区分。物管通过与代表业主大会的业主委员会签订合同,履行自己的职责,而业主委员会则应该对物管进行监督。在处理小区公共问题时,二者应该积极沟通,共同协商,尽量顺利的解决小区问题,实现双赢。最后,社区居委会可以适当放权于业主委员会,并形成对业主委员会的监督。这样有助于减轻社区居委会的负担,同时也能加强业主委员会的合法性,使其在处理问题时有一定的威信。而业主委员会在日常工作中则可以积极邀请与居委会合作,避免出现居委会完全不在场的局面。

两者之间通过彼此制衡来维护小区的共同利益。小区治理单元从分立走向合作,是实现小区自治的重要途径。但就目前的现实来看,这条路仍旧任重而道远。
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